Nous rencontrons aujourd’hui les dirigeants de l’un des leaders français de l’investissement privé. M Capital gère plus de 635 millions d’euros pour le compte d’institutions financières, de clients privés et d’organismes publics. Une discussion discordante de la tendance actuelle, où nous parlons territoire, responsabilité, rôle de l’argent dans la durabilité, et immobilier, et tout cela en réalisant ce miracle de ne jamais évoquer SFDR ou la réglementation parce que cela n’est pas l’enjeu.
Rencontre avec des dirigeants assez uniques, Rudy Secco, CEO engagé au franc parlé et à l‘enthousiasme contagieux et Karine Maurel, Directrice Générale Associée, le pendant technique et précis de Rudy Secco, responsable du pôle M Capital Immobilier Résidentiel.
Comment êtes-vous devenus l’un des spécialistes français de l’investissement privé ?
Rudy Secco – Nous existons depuis 2002 et avons racheté M Capital à BPCE en 2016. Au fil des années et des besoins des investisseurs, nous nous sommes spécialisés sur les enjeux territoriaux. Nos trois divisions Private Equity, Dette privée et Immobilier ont toutes ce point commun de se situer au cœur des territoires et de jouer sur les enjeux de transitions (transition des usages, transition industrielle, transition des régions et des villes). Nous avons commencé notre histoire avec un prisme sur les investisseurs de long terme (collectivités territoriales, acteurs semi publics, investisseurs institutionnels) pour évoluer vers les investisseurs privés traditionnels, notamment pour toute notre offre immobilière.
Nous sommes maintenant une entreprise à mission, certifiée B Corp. J’avais une conviction forte lors de la reprise de M Capital, celle de faire comprendre le pouvoir de l’argent. L’importance de changer la façon dont est financée l’économie, d’abord les grands enjeux de décarbonation, de transformation des villes tout en restant centré sur les enjeux financiers. Nous avons été parmi les premiers à mettre en place des crédits objectivés sur des objectifs ESG et à avoir une rémunération alignée sur les intérêts de la communauté.
L’enjeu est de faire cohabiter les intérêts financiers avec ceux de la communauté. La priorité reste le couple rendement/risque et la liquidité.
Vous avez cette réputation d’acteur assez engagé tout en étant un véritable acteur financier, est-ce un équilibre pas toujours simple à trouver ?
Rudy Secco – Notre métier est avant tout d’investir pour obtenir un rendement financier intéressant compte tenu du niveau de risque et de la liquidité offerte. Il ne doit pas y avoir de doute sur cela, mais c’est justement ce qui fait notre force. Nous intégrons les enjeux de décarbonation et de transition avec cet objectif. Nous avons par exemple créé un club pour les entreprises dans lesquelles nous investissons, le No Carbon Club, afin de partager les bonnes pratiques, des formations, des méthodes de contrôle. Pas parce que c’est la mode ou que c’est de bon ton de considérer les enjeux ESG mais parce qu’une entreprise qui ne tiendrait pas compte de son empreinte carbone, de la santé morale et physique de ses collaborateurs, ou de son rôle dans son territoire n’aurait pas d’avenir financier.
Comment cette philosophie se décline sur vos investissements immobiliers ?
Rudy Secco – Notre objectif est de réconcilier le bien-être collectif et la performance économique et financière, qui ne devraient jamais être décorrélés. Nous travaillons sur la revitalisation des villes, la transition et le mieux-vivre ensemble.
Karine Maurel – L’objectif de notre philosophie d’investissement est de créer de la valeur sur des cycles courts, et de jouer de la transformation et des transitions des villes et régions. Nous concentrons nos investissements sur l’immobilier résidentiel, ce qui est très différentiant.
En effet, la plupart des fonds immobiliers à qui nous parlons sont quasiment exclusivement sur l’immobilier de bureau, pourquoi ce choix de vous concentrer sur l’immobilier résidentiel ?
Karine Maurel – L’immobilier résidentiel est extrêmement résilient, il offre une bien meilleure visibilité que l’immobilier de bureau, la rentabilité est potentiellement moindre, mais cela est compensé par la plus forte résilience, en particulier dans des environnements incertains. De plus, le marché sur le résidentiel est particulièrement prolifique, les lois climat ont mis en avant des milliers de passoires thermiques à rénover, qui constituent pour nous des potentiels investissements intéressants, les propriétaires actuels n’ayant ni les moyens ni l’envie de se lancer dans ces rénovations. C’est notre métier de réaliser ces modifications, et de valoriser ainsi nos biens. Et la période actuelle offre des opportunités aux acquéreurs ayant de la trésorerie dans la mesure où ils ont un pouvoir de négociation sur les prix intéressant.
Rudy Secco – Notre objectif est de rénover en ayant les meilleurs standards éco-responsables, repositionner, transformer ces biens et participer à la revitalisation des villes. Encore une fois, nous démontrons au quotidien que la profitabilité n’est pas opposée aux actions durables, bien au contraire.
Karine Maurel – La plupart des véhicules d’actifs gérés traditionnels de type SCPI et OPCI misent principalement sur l’augmentation des loyers. L’enjeu de revalorisation des actifs ne constitue que moins de 40% de leur démarche, les travaux étant généralement limités. Ce n’est pas du tout notre approche, nous sommes entièrement dédiés à la question de la revalorisation, avec une approche locale. Notre crédo est d’investir dans des actifs obsolètes, hors d’usage et de les revaloriser.
Concrètement, comment travaillez-vous ? Comment identifiez-vous vos cibles d’investissement immobilier ?
Karine Maurel – Nous avons deux façons d’investir si je devais résumer notre approche :
- Soit nous investissons sous forme de dette, aux côtés d’opérateurs, pour financer une opération identifiée qu’ils portent et de participer à une émission obligataire. Nous privilégions les acteurs clés d’une région, qui ont un projet de rénovation, de revalorisation d’un lieu..
- Soit nous réalisons des opérations immobilières value added, en actions : nous achetons, rénovons, revalorisons, et repositionnons le bien. Nous avons par exemple une grande activité de biens de co-living qui rentre dans cette catégorie.
Il est rare de voir ces deux types d’investissements immobiliers cohabiter au sein d’un même fonds ?
Karine Maurel – En effet, généralement les Fonds ont soit une approche financement, soit une approche value added. Le mix de ces deux stratégies associé à une diversification importante nous permettent d’optimiser le couple rendement risque.
Concrètement, en obligations, vous avez beaucoup plus de visibilité : les aléas des travaux et commerciaux reposent prioritairement sur l’opérateur. Les rendements annuels attendus sont autour de 10-12%.
Sur les investissements en direct, en revanche, tous les risques vous incombent, mais les TRI cibles sont autour de 20-25% par an.
Cette diversification est une grande force de notre approche.
Rudy Secco – Nous avons près de 125 millions d’euros investis sur près de 150 opérations, cela concerne 3700 logements, pour 1.1 milliards de chiffre d’affaires. Nous avons réalisé pour l’instant 32 sorties, avec un rendement autour de 9% par an en moyenne.
Vous clôturez le mois prochain un fonds, le FCPR Sélection Promotion IV, applique-t-il cette approche lui aussi ?
Karine Maurel – Tout à fait, ce Fonds est dans la droite ligne de ce que nous avons décrit précédemment. Les investissements seront dans tout le territoire français, afin de capitaliser au maximum sur notre expertise et notre connaissance des acteurs locaux.
Rudy Secco – Le contexte est particulièrement favorable pour l’immobilier résidentiel, car il y a un déficit chronique de logements en France, les lois climat ont rendu inlouables et inhabitables un grand nombre de logements, et la tendance va vers de nouvelles habitudes telles que le co-living.
Pour ceux qui rateraient les derniers appels à souscription pour Sélection Promotion IV, je vois que vous avez un club deal, Buildr, en quoi cela consiste ?
Karine Maurel – Les investisseurs ont deux possibilités, soit ils investissent dans un Fonds, qui est la solution clé en main, soit ils souhaitent avoir plus de contrôle sur leur choix d’investissement et nous avons en effet Buildr, notre plateforme de club deals immobiliers. L’investisseur y choisit lui-même ses opérations et constitue son propre portefeuille. L’inertie d’investissement est, par définition, moindre que dans le FCPR, mais cela nécessite plus d’engagement personnel de la part des investisseurs.
Votre philosophie d’investissement accorde une importance à la revitalisation des villes, à l’engagement au sein des territoires. Avez-vous observé un attrait grandissant au fil des années par les investisseurs pour les investissements qui ont du sens ?
Rudy Secco – Je crois qu’il faut être vigilant sur les phénomènes de mode, et ne pas oublier le sens des choses. Je crois à l’importance de l’argent et son rôle pour favoriser le mieux-vivre ensemble, contribuer à la communauté. Et cette prise de conscience là est notable dans la société et auprès de nos investisseurs. Mais, et cela est capital, la profitabilité, la conscience de la priorité à accorder au trio rendement/risque/liquidité doit être au cœur des préoccupations. Cela est la condition nécessaire à la pérennité des projets et justement à donner un sens à l’argent.
Risques :
Il est précisé que les parts du Fonds sont bloquées pour une durée minimale de 4 ans, prorogeables 1 an sur décision de la société de gestion, sans possibilité de sortie avant la fin de cette durée de blocage. Le Fonds sera exposé au retournement de secteur immobilier, n’étant pas exposé à d’autres secteurs économiques. En outre, la performance du secteur ne préjuge pas de la performance des sociétés qui composeront l’actif du Fonds. Malgré tout le soin pris par l’équipe dans la sélection des programmes à financer, ils peuvent ne pas rencontrer le succès commercial escompté et/ou subir des dépassements de coûts, impactant la marge des opérations et par conséquent la performance. L’investisseur est exposé à des risques : risque de perte totale ou partielle du capital investi ; risque d’illiquidité des titres ; risque de dilution du capital ; risque de non-paiement des dividendes. Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.
Buildr.fr est une plateforme d’investissement opérée par M Capital Partners en qualité d’agent lié de TYLIA Invest (Prestataire de Services d’Investissement (PSI) agréé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) sous le numéro CIB 11483) enregistré à l’ORIAS sous le numéro 16002208.
